导语
虽然杭州、合肥本轮供地质量不如前次，但土拍依旧“火爆”，民企投资持续复苏
◎文 /谢杨春、吴嘉茗
(资料图)
4月25日，长三角两大热点核心城市杭州、合肥同日进行宅地集中出让，杭州今年以来土拍持续高热、合肥首轮也出现了八成地块竞品质的火热景象。 在今日土拍中，虽然两城供地质量不如前次，但土拍依旧“火爆”，杭州三分之二地块摇号成交，整体溢价率8.47%，其中民企势头强劲，合肥则有10宗地块进入竞品质阶段，整体溢价率高达12.39%。
01
杭州：摇号成交比例再创新高
民企拿地金额占比达85%
本轮杭州供应地块以刚需和低密度改善为主，整体质量不如前一批次本次供地刚需项目以地铁盘为主，包括位于西浦路站周边的浦沿地块、江东二路站周边的江东地块、临平区乔司新城地块和萧山区新塘地块，距离地铁站均仅有几百米。
按区域来看，萧山区、临平区和余杭区是本次出让的主力区域，萧山区3宗地块的总建面达到28万平方米。而滨江区和钱塘区各自出让1宗地，总建面分别为10.5万平方米和8.4万平方米。
整体来看，本轮供地多集中在外围区域。虽然没有绝对核心的优质“宝地”且整体质量较前一批次略有下降，但依旧高热，地块平均报名房企数量在10家左右。一方面是得益于市场回暖带来的信心与预期的提升，房企在上半年补货需求较大，另一方面本次供出多幅低密度宅地，一定程度上带动整体热度。
三分之二地块摇号创2022年以来新高，整体地房比0.54盈利空间仍存从出让结果来看，12宗含宅地块全部成功出让，其中8宗地块进入摇号环节，本次摇号触顶成交的比例达到67%，再次创下2022年以来新高。另外还有1宗地块溢价出让以及3宗地块底价成交，整体溢价率8.47%，平均楼板价16682元/平方米，土地市场热度持续高温。
盈利空间上，本次杭州出让地块平均房价地价差为13634元/平方米，平均地价房价比为0.54，盈利空间较为可观。其中滨江区和西湖区地块的地房比较高，达到0.67左右，但由于地块的限价也是本次最高（4万元/平方米和4.55万元/平方米，含精装修），楼板价与销售限价保有1.3-1.5万元/平方米的价差。
民企投资持续复苏，碧桂园时隔9个月首次在集中供地拿地作为民企投资相对活跃的城市， 杭州本次12宗地块中有10宗由民企竞得，民企拿地总金额142.1亿元，占比高达85%。
民企之中，滨江以29.1亿竞得2宗地块，也是本次拿地金额最高的房企，此外碧桂园也现身杭州拿地，并通过摇号竞得滨江浦沿地块，总价28.3亿元，是本次总价最高地块，这也是碧桂园自2022年7月份以来首次在集中供地有所斩获。此外，龙湖、伟星、坤和、天阳等多家民企均有所斩获。
另，央企中海和保利也各拿下1宗地块，中海通过摇号竞得西湖龙坞景区地块之一，总价高达18.2亿元，保利则底价拿下临平区宅地，总价仅6.3亿元。
02
合肥：参拍房企总数超60家
郊县地块同样“火爆”
合肥今日市区和肥西县分别出让11宗、5宗含宅用地，总建面达到181.4万平方米。整体来看地块仍保持在较高质量，例如滨湖区省府东地块、包河区五里庙地块等周边配套都较为完善，肥西县出让的几宗地块也由于靠近经开区、 高新区而吸引了较多房企参拍。
从报名房企来看，以央国企和深耕合肥的民企为主，根据不完全统计，保利、华润、招商、中海皆有现身，而伟星则报名7宗地。
值得一提的是，今日肥西县的土拍同样火热，一方面体现了房企对于大合肥市场的看好，另一方面也反映了目前土地市场较热、地块竞争程度加剧、僧多粥少的情况下，房企的投资策略开始从关注城市核心向外围优质区域转移的迹象。
03
总结
整体来看，杭州、合肥今日土拍均保持了较高的市场热度，且具有以下3大特征：一是两个城市本次供应地块的质量都不及上一批次，但市场依旧保持“火爆”； 二是民企投资意愿持续复苏，尤其杭州民企拿地比例高达85%，且诸如碧桂园这类许久未在集中供地拿地的房企也现身并有所斩获； 三是在热点城市土地市场再度恢复“僧多粥少”之下，房企也开始从聚焦中心区域向周边延伸，从本次肥西5宗地块均进入竞品质环节可见一斑。
结合前几日上海土拍来看，当前土地市场热度延续性显著好于新房市场，虽然整体呈现点状回暖、城市分化的格局，但土地的火热一定程度上提振整体市场信心。从杭州、合肥今日土拍来看，也正在逐步走出需要靠优质地块刺激房企拿地的局面。
我们认为，随着民企投资热情的恢复和央企持续的高力度拿地，不同城市之间的土地市场还将持续分化。僧多粥少之下，地块竞争将加剧，一方面央国企投资周期将被拉长，民企投资逐渐恢复，本土民企存在“捡漏机遇”，另一方面，随着竞争提升，投资策略也会从仅关注核心区域、核心地块延展向城市外围区域，带动整体市场热度提升。
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